Ипотека или вклад?

Из-за роста ключевой ставки в РФ многие сейчас оказались в ситуации, когда ставка по вкладу превышает ставку по ипотеке.

Меня давно интересовал вопрос, при наличии большой суммы денег, что выгоднее, внести ее на досрочное погашение ипотеки или положить на депозит и вносить на ипотеку дострочно получаемые с депозита проценты?

Решил проверить в Google-таблице.

В качестве исходных данных взял свою ипотеку в ВТБ под 10.9% с аннуитентным платежом 98.053, которую выплачиваю уже 3.5 года с ноября 2022 года, на текущий момент (март 2026) остаток долга 9,038 млн.

При этом сейчас ставки по вкладам на 3-6 месяцев составляют 13-14%.

В таблице сделал три абсолютно одинаковых блока сценариев (можно копировать и проверять свои гипотезы).

Есть возможность указания суммы досрочного платежа.

Есть возможность положить сумму на депозит, при этом учитывая банковские реалии, получать проценты раз в N месяцев.

При данных условиях получилось, что на 1.3 млн выгоднее использовать депозит.

При этом депозит остается в конце срока ипотеки и продолжает приносить доход. Можно, разумеется, пополнять депозит, но и без пополнения выигрыш с депозитом налицо.

То, что казалось интуитивно верным, получило подтверждение в цифрах.

Разница между выплатами процентов раз в 3 месяца или раз в 6 месяцев небольшая — 141 тысяча, можно не стараться использовать короткие квартальные депозиты.

При квартальных платежах:

При полугодовых платежах:

При этом депозит является также неким аналогом подушки безопасности, в экстренной ситуации из него можно продолжать платить ипотеку, при этом часть денег расходуя на экстренные нужды.

Так что, если у Вас появляется большая сумма, не торопитесь «сливать» ее на ипотеку!

При этом помните, что в РФ вклады застрахованы через Агентство Страхования Вкладов (АСВ) только на 1.4 млн рублей, поэтому нужно хранить деньги в разных банках в этих пределах. Что несколько усложняет управление вкладами и процентами, но не особо обременительно.

Ну и еще — если ключевая ставка упадет, возможно, снизятся проценты и тогда станет выгоднее погасить ипотеку. Но всегда можно сравнить два сценария с помощью моей таблицы. Пока, правда, такое развитие событий кажется маловероятным.

Также рекомендую посмотреть мою статью на эту тему про два кредита, где объясняется, что всегда выгоднее гасить в первую очередь дорогой кредит, вне зависимости от объема.

UPD: есть еще четвертый сценарий — копить депозит, не погашая ипотеку досрочно. Он в целом эквивалентен третьему сценарию, но длится дольше. Не думаю, что кого-то заинтересует, но такая возможность есть.

UPD 2: Мне уточнили, что на проценты от вкладов начисляются налоги от суммы, превышающей 150.000 (в 2026 году) по ставкам:

• 13% — доход до 2,4 млн рублей за год;
• 15% — доход свыше 2,4 млн и до 5 млн рублей за год;
• 18% — доход свыше 5 млн и до 20 млн рублей за год;
• 20% — доход свыше 20 млн и до 50 млн рублей за год;
• 22% — доход свыше 50 млн рублей за год.

В моем примере проценты по вкладу составят 650 тысяч в год, за вычетом 150 тысяч доход к налогообложению будет 500 тысяч, 13% от него = 65 тысяч.

Можно оптимизировать налогообложение, разделив вклад с женой (325-150) * 0.13 * 2 =45 тысяч. Но выигрыш не особо велик.

Таким образом, реальная сумма процентов составит не 650, а 585 тысяч, поэтому, чтобы не менять расчет, можно использовать расчетный процент 13% * 585 / 650 = 11.7% (или просто умножать процент на 0.87, игнорируя вычет 150).